房屋信託關係成為受託人，並已登記為所有權人，受託人於區分所有
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台南王小姐
王小姐向本會諮詢，表示自己因房屋信託關係成為受託人，並已登記為所有權人，想請問受託人於區分所有權人會議有無表決權？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
按《信託法》第1條「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」，及第22條所明定「受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。」，受託人基於信賴關係管理他人之財產，須依信託行為所定意旨，積極實現信託之目的。
當信託關係之受託人已登記為所有權人，該受託人於區分所有權人會議中，自應與一般所有權人相同，其表決權行使及計算依《公寓大廈管理條例》第27條規定辦理。
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法律小講堂
《信託法》第1條：
稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。
《信託法》第22條：
受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。
《公寓大廈管理條例》第27條：
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算
該如何界定住戶專有部分所及範圍？
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台南張太太
近期購買公寓新房的張太太向本會諮詢，該如何界定住戶專有部分所及範圍？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
建築物所有權第一次登記時其測繪原則，按《公寓大廈管理條例》第五十六條第三項規定「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；共用之牆壁，以牆壁之中心為界。」因此專有部分所及範圍係以外牆之外緣以及共同壁之牆心為區界。另需特別說明，《民法》第765條規定「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，故建築物外牆面專有部分之範圍雖為該樓層住戶，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第8條：
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。
住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
《公寓大廈管理條例》第49條：
有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。
三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。 八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。
有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。
《公寓大廈管理條例》第27條：
公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。
前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：
一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。
本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣 (市)主管機關定之。
前次區分所有權人會議中未決議之議案，至少間隔多少時間才可就同
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高雄王先生
大樓社區住戶王先生諮詢本會，前次區分所有權人會議中未決議之議案，至少間隔多少時間才可就同一議案重新召集區分所有權人會議？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達《公寓大廈管理條例》第31條定額時，按條例第32條第1項，由召集人就同一議案重新召集會議，其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，俾利管理維護事務之執行。
故就同一議案重新召集區分所有權人會議，自當於第一次會議結束後，始得進行會議召集之程序。開會「通知」或「公告」之程序，應於第一次會議結束後依條例第30條第1項規定始得進行。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第30條：
區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。
管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
《公寓大廈管理條例》第31條：
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
《公寓大廈管理條例》第32條：
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
管理委員會組設要件為何？管理委員會是否一定須成立？
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高雄陳小姐
居住公寓大廈的陳小姐諮詢本會，指出自己所在的新社區近期將組設管理委員會，請問組設要件為何？管理委員會是否一定須成立？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公寓大廈管理委員會係指管理維護公寓大廈之執行單位，依《公寓大廈管理條例》第三條第九款之規定，「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」。
而未設置管理委員會時，則須依同條第十款之規定，「指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第二項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」，選任代替管理委員會處理全體住戶共同事務之管理負責人。
關於管委會是否強制成立，依第二十九條之規定，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又以第五十五條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」
故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時應推選管理負責人充代之。
公寓大廈管理委員會成立之優點與好處
1.取得認證
讓社區大樓可以陳列主管機關頒發的公寓大廈管理組織報備證明以昭信住戶。
2.取得法律地位
公寓大廈內發生糾紛進行訴訟時，即可直接用地方主管機關核發的公寓大廈管理組織報備證明確立社區大樓法律地位。
3.取得稅籍
可以申請稅籍編號，存在金融機構的公共基金利息不會再計入主任委員的個人所得課稅。沒有管理組織的社區經常以個人戶頭的方式存放管理費或公共基金，這除了有被據為己有的風險，還可能因為個人財產受法院強制執行或遭假扣押、假處分而連帶侵害全體住戶的權益。
4.公共基金免稅
管理委員會可憑公寓大廈管理組織報備證明申請核發金融機構存款利息免稅證明，日後存在銀行等金融機構的公共基金利息就不會再被扣稅。
5.公部門資源
向主管機關報備後，日後會主動提供社區大樓各種如優良公寓大廈評選或公寓大廈管理講習活動等相關實用訊息，可爭取公部門資源。
6.公部門資訊
可接收政府機關所提供，各種用以進行外牆更新、加裝安全監視系統、消防設備更新等項目補助之資訊；且依法成立並完成報備之管理組織可獲得，包含電梯裝設、房屋健檢、建築修繕、廣告物美化等列為補助對象，都是社區可以引入以分攤經營成本的公部門資源。
7.民事訴訟當事人
具有訴訟或法律程序當事人之能力，意即當事人能夠成為民事訴訟當事人之地位或資格，亦即可在民事訴訟案件中擔任原告或被告。社區發生管理費或分攤費用欠繳的問題，就可以管理委員會的名義提起訴訟進行催討。
8.訂定規約適用性
公寓大廈管理組織經成立後，其住戶間就適用公寓大廈管理法律規定與規約的關係。規約具有彈性，大部分社區內部關係皆可以透過規約設定或調整。而且公寓大廈管理的精神即是要社區透過所自定的規則處理自己的事務。公寓大廈管理絕大部分規定只要載明於規約，甚至於只要經過區分所有權人會議決議通過，就對住戶產生約束。這項主要用以管理建築物外觀的規定，不完成報備不生效力，是目前公寓大廈管理規定中的特例。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第3條：
本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
《公寓大廈管理條例》第25條：
區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
《公寓大廈管理條例》第28條：
公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。
前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。
《公寓大廈管理條例》第29條：
公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
《公寓大廈管理條例》第55條：
本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。
前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣 (市) 主管機關得分期、分區、分類 (按樓高或使用之不同等分類) 擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。
共用部分及約定共用部分，請問兩者在形式上的區別與認定？
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台北張小姐
居住公寓大廈的張小姐向本會諮詢，社區大樓有不少住戶會使用到的公共區域(空間)，其中又分為共用部分及約定共用部分，請問兩者在形式上的區別與認定？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
公寓大樓之共用部分，按《公寓大廈管理條例》第五十八條第二項列舉包含「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三部分；再則以構造或性質上，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需，有違法令使用限制之規定時，應予以禁止部分。依《公寓大廈管理條例》第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分及其他固定之設備。
而在約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議決議之規約變更為共用部分。例如大樓管理室。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第7條：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
《公寓大廈管理條例》第58條：
公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
為避免爭議，該如何制定公寓大廈管理費的運用有哪些規定？
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台南曾小姐
社區大樓管理委員曾小姐向本會諮詢，為避免爭議，該如何制定公寓大廈管理費的運用有哪些規定？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
按《公寓大廈管理條例》（以下簡稱條例）第十條第二項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定回上方從其規定。」
管理費分擔方式不應認訂定以「住戶、半住戶、不住戶」等各類住戶身分，以及居住日數多寡有所不同；管理費應依條例第十條第二項之規定，由區分所有權人會議或規約規定之；如未規定時則應依條例第十條第二項由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
另外，若管理費屬管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定分擔方式者，從其規定。所陳由管理委員會議決之方式，非前揭條例之規定。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第10條：
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定回上方從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。
任期將屆滿的管理委員因故被解任，在為補足管理委員人數不重新改
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彰化林先生
擔任公寓大廈管理委員的林先生向本會諮詢，指出近期一名任期將屆滿的管理委員因故被解任，在為補足管理委員人數不重新改選情況下，遞補的管理委員任期該如何計算？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
關於在不重新改選，以補足該屆管理委員會人數不足情況下，遞補之管理委員的任期計算，應不違背條例第29條第3項規定，其任期以補足前解任之管理委員所餘任期為限，並視為一任。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第29條：
公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
關約定專用之方式是否有特別規定？房屋買賣契約書所附分管協議書
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高雄黃小姐
剛完成購屋的黃小姐向本會諮詢有關約定專用之方式是否有特別規定？房屋買賣契約書所附分管協議書效力為何？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
按《公寓大廈管理條例》第三條第五款規定，約定專用之方式並無特別規定，以口頭、書面「分管協議書」或依條例第三十一條規定均可。
在有關房屋買賣契約書內所附「分管協議書」效力方面，其載明法定停車空間、法定空地或屋頂平台，經約定供特定區分所有權人使用之事項，只要經各買受人同意並簽訂即具《公寓大廈管理條例》「約定專用」之效力。
另外，在起造人於申請建造執照時，所檢附之規約草約亦應載明約定專用之範圍及使用主體，故應無效力之疑義。其次參酌公寓大廈《規約範本》第十四條之規定也是依前揭說明之精神所訂定。
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法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第3條：
本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線， 得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分 按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所 有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有 關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同 意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維 護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或 依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事 務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員 會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員 或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境 ，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
《公寓大廈管理條例》第31條：
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之 二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
公寓大廈哪些地方不能占為己有專用之？
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Ask questions
高雄黃小姐
公寓大廈住戶黃小姐諮詢本會，提及有住戶欲在大樓通往室外出入口處擺設飲料攤位，對此，想了解公寓大廈哪些地方不能占為己有專用之？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
為確保區分所有權人權益，因應住戶實際使用需要，《公寓大廈管理條例》第七條有明定下列各款公寓大廈應共用部分不得為約定專用部分：
1.公寓大廈本身所占之地面。
2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。
3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁，樓地板及屋頂之構造。
4.約定專用有違法令使用限制之規定者。
5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
本案縱使設攤住戶有與全體住戶達成約定，被允許在公寓大廈通往室外出入口擺設攤位，但此約定有違《公寓大廈管理條例》第七條第二款之規定，仍不得設攤。
此條文規定，有著房屋買賣契約之「應記載事項」與「不得記載事項」之保護性原則；藉由禁制少數個人之行為，以保障社區多數人之公益使用。
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Legal provisions
法律小講堂
《公寓大廈管理條例》第7條：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
房東因收房租擅入租屋處，經勸阻不願離開，表示僅收租不算違法，
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Ask questions
台南陳先生
房客陳先生向本會諮詢，房東因收房租擅入租屋處，經勸阻不願離開，表示僅收租不算違法，是否影響住客私領域空間行使權？
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Respondent
台灣物業管理產業協會理事長/王文楷
在雙方租賃關係上，房客依照《民法》第421條規定已取得房屋之「使用、收益權利」，該房屋自屬房客之住宅或建築物。
普遍認知中，房東隨意出入房客住處屬觸法行為，應按《刑法》第306條第一項規定：「無故」侵入他人「住宅」、「建築物」或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金；然而，實務上的觸法判定標準在於房東行為的正當性。
所謂《刑法》第306條所提之無故侵入，係指房東無權或無正當理由，或未經住客同意，以積極作為或消極不作為之方式進入其住宅或建築物；但如果習慣上、道德上許可而無背於公序良俗者，就非屬「無故」
本案房東以收租理由擅入房客住所，且在房客面對面溝通經勸阻後仍以收租目的滯留房客住所，已構成侵入住宅，就算房客欠繳租金，房東也不能自行或委託他人進入租屋處催討，係犯《刑法》第306條第1項侵入住宅罪。
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Legal provisions
法律小講堂
《刑法》第306條：
無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞知土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
《民法》第421條：
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。