住戶惹毛全社區　小心「惡鄰條款」強制驅離

2020-06-08 蘋果即時

新北市巴黎大街大廈蘇姓住戶，因經常在深夜大喊寶貝並發出敲打地板聲響，鄰居不堪其擾透過住會大戶投票，想命他強制遷離，律師指出 《公寓大廈管理條例》有所謂「惡鄰條款」，只要住戶有違反法令或規約情節重大等狀況，且經勸導3個月仍不改善，管委會就可依區分所有權人會議決議向法院訴請強制該住戶遷離，但因規定嚴格，實務上幾乎要惹毛所有鄰居，法院才會判准。

律師翁偉倫指出，《公寓大廈管理條例》第22條即俗稱的「惡鄰條款」，該條款規定，住戶有其他違反法令或「規約」情節重大等情況時，管理負責人或管理委員會可促請改善，若3個月內仍未改善， 管理負責人或管委會得召開區分所有權人會議，經所有權人2/3以上出席、3/4以上投票同意，即得依會議之決議，訴請法院強制惡鄰遷離。

因此 翁偉倫建議，在社區管理（住戶）規約中，最好就要訂定所謂的「惡鄰規範」，若規約沒有相關規定，則要回到《公寓大廈管理條例》第6條、第16條或其他法律規定，檢視住戶有無違反相關法律，及其情節是否重大。

翁偉倫說，例如在社區大樓內放火、吸毒、喧囂、恐嚇鄰居等狀況，且經管委會勸導仍不改善，或是改善後又故態復萌，管委會才能依區權會決議訴請法院強制該住戶遷離，若不是非常嚴重的情形，就無法適用本條文。

律師謝智潔則表示，法院不能強制當事人要不要買賣房屋，但可要求當事人搬離社區，至於搬遷費用或者要搬去哪住，當事人要自己想辦法。由於這個條文帶有很強的公權力，有非常嚴格的區分所有權人會議出席人數和投票比例規定，「這根本是天怒人怨條款，要把所有住戶都惹毛了才可能通過」。

翁偉倫也舉例，常見行為惹毛社區要求搬遷的案例，不過法院會嚴格檢視程序是否合法，例如，新竹縣1棟有188戶的社區，林姓女住戶個性強悍曾打傷社區主委，還曾偷社區住戶資料等物品，甚至在屋內燒東西，前夫則在樓梯間尿尿臭死人，管委會曾決議要求改善未果，因此再開會決議強制林女遷離社區，不過法官審理發現，雖林女違反社區規約，但管委會未給予3個月改善時間，於法不合，去年駁回管委會請求，林女免搬。
 
另外，高市前鎮區豪宅「福懋首善」謝姓住戶，2013、2014年間常在深夜大聲播放江蕙等歌曲擾人清夢，被其他住戶抗議超過60次，報警處理逾20次，但謝男僅短暫收斂幾天就故態復萌，甚至有鄰居被他吵到受不了搬家，社區住戶投票決定提告強制遷離，高雄地院2015年時依《公寓大廈管理條例》，判謝須搬家。